Desde que la prensa ha recogido los problemas que han venido sufriendo y sufren, algunas comunidades de vecinos (que comentamos aquí y aquí), cuando algunos de los propietarios o la propia promotora, deciden alquilar sus viviendas por días, transformando un edificio residencial en un «hotel», no han sido pocas las consultas que he recibido sobre la idoneidad de contar con unos estatutos y un reglamento de régimen interno, que prohiban específicamente dicha actividad.
Hoy, vamos a repasar qué son estos documentos, qué deben contener y cómo han de aprobarse.
En los estatutos se recoge el conjunto de normas que han de regir la vida de la Comunidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, sin establecer diferencias entre propietarios e inquilinos. Se encuentran definidos en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y, aunque no son obligatorios por Ley, siempre es aconsejable su redacción y aprobación, para crear un marco normarito que establezca lo que se entiende necesario para una buena convivencia entre vecinos. Pueden formar parte del Título Constitutivo (este sí es obligatorio por Ley y debe de incluir una descripción de los pisos y locales del edificio y su cuota de participación).
Algunas de las normas que pueden incluir los estatutos, son las siguientes:
– Usos permitidos y prohibidos de los espacios comunes y privativos.
– Derechos y deberes de los vecinos.
– Forma de gestión y administración de la Comunidad.
La aprobación de los estatutos requiere de unanimidad, lo que en algunas ocasiones deja el proceso en un punto muerto, bien por la oposición de algunos vecinos en la inclusión de alguna norma o bien por la negativa de otros a retirar o modificar la redacción, de algún apartado. Si se supera el trámite, han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, ya que de no hacerlo, las normas aprobadas serán obligatorias para los propietarios que los hayan votado, pero no para los que adquieran su vivienda con posterioridad.
El reglamento de régimen interno, especifica las normas aprobadas en los estatutos, definiendo sus contenidos y regulando los detalles. Como en el caso anterior, es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. Debe de estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria
Algunos de los detalles a los que puede hacer referencia el reglamento, son los siguientes:
– Limitación de acceso de mascotas a ciertas zonas comunes.
– Horario y uso de la piscina.
– Colores permitidos en los toldos.
– Período y horario de encendido de la calefacción central.
– Recogida de basuras.
– Zona de tendido de ropa y horario.
La aprobación de las normas de régimen interno se realiza por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
En los casos de los que hablábamos al principio, en que los que se ha llevado a cabo una actividad para la que no está diseñado el edificio, la existencia de unos estatutos y de un reglamento de régimen interno en el que se especifique cláramente que se prohibe dicha actividad, es un activo importante (junto con las denuncias correspondientes ante la policía) llegados a un juicio.
En Alicia Castillo Administración de Fincas, podemos ayudaros a redactar ambos documentos, asesoraros sobre su contenido y organizar la junta correspondiente en uno de los espacios que ponemos a vuestra disposición, ¿hablamos?
Alicia.
Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.