En este apartado vamos a poner en vuestro conocimiento aquellas preguntas que con una frecuencia elevada, nos plantean nuestros clientes, bien sea como administradores de fincas o en cualquiera de nuestras otras facetas. Iremos actualizándolas regularmente.

¿El propietario de un inmueble en alquiler, puede obligarnos a correr con los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)?
 A la hora de firmar un contrato hay determinar qué pagos corresponden al inquilino y cuáles al propietario. A veces el precio de un alquiler más que asequible “tiene trampa” y resulta que además de este hay que abonar periódicamente los gastos que corresponden a la propiedad de la vivienda, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), Residuos Urbanos o los derivados de la Comunidad de Propietarios. Hay que tener muy claro lo que estamos firmando, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos da absoluta libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al inquilino el pago de todos estos servicios, que, en su conjunto, pueden hacer que el precio pactado de alquiler se duplique o triplique.
¿Es necesaria la célula de habitabilidad para dar de alta la luz o el agua?

Para dar de alta los servicios de agua, luz y gas, o reestablecerlos si se han dado de baja por un impago que haya ocasionado la retirada del contador, es imprescindible estar en posesión de la misma, así como para vender o alquilar una vivienda o local.

Para obtenerla es necesario que un Arquitecto o un Arquitecto Técnico, colegiado, realice una inspección de la vivienda o local y emita un certificado de habitabilidad, en el que figuren los siguientes datos:

Referencia catastral del inmueble (se puede obtener visitando la Sede Electrónica del Catastro)

Estimación de la superficie construida.

Descripción de la vivienda.

Año de construcción (para demostrar así que no es una construcción de nueva planta).

Justificación del cumplimiento de la normativa sobre habitabilidad y diseño.

Una vez obtenido este certificado, hemos de ir al Ayuntamiento correspondiente y junto a él, presentar la documentación que este estime oportuna, habitualmente escrituras, recibos de pago del IBI y de suministros si se dieron de baja e identificación del solicitante, no obstante es conveniente informarse previamente, ya que cada Ayuntamiento, puede solicitar documentos diferentes.

¿Qué es mejor, comprar o alquilar una vivienda?

Hasta hace unos años, en España, se pensaba que alquilar era tirar el dinero y que comprar vivienda era una inversión segura, que siempre se revalorizaba. La crisis nos ha hecho ver que el alquiler es una opción tan válida como la compra y que, en contra de la creencia popular, la vivienda también puede ver disminuido su valor, ya que este está ligado a muchos condicionantes del mercado.

Mi recomendación es que, con la mayor sinceridad posible, te platees y respondas las siguientes cuatro preguntas y en función de tus respuestas, podrás inclinarte por una opción u otra:

1.- ¿Tienes un contrato fijo?

Si no lo tienes, no puedes plantearte solicitar un crédito bancario y por tanto tu capital para la adquisición de la vivienda, tendrá que venir de otras fuentes. En caso de que lo tengas, las entidades bancarias van a exigirte que entre todos los propietarios del inmueble, alcancéis unos ingresos mínimos de 2000-2500€, dependiendo del importe del préstamo que queráis solicitar y por último, que estéis al corriente de pago de los préstamos que podáis tener y no figuréis en ningún registro de morosos.

2.- ¿Tienes ahorros?

Ten en cuenta que las hipotecas no suelen cubrir el 100% del valor del inmueble, a no ser que lo compres a la inmobiliaria de un banco y que además de ello, has de hacer frente a otros gastos relativos al proceso de compraventa, por lo que mi recomendación es que cuentes con unos ahorros que supongan un mínimo del 30% del valor del inmueble.

3.- ¿La cuota de la hipoteca es igual, menor o mayor que el alquiler?

Este cálculo es muy importante, porque nos va a permitir tener una idea muy clara de si nuestro líquido mensual se va a mantener igual que en la actualidad, va a disminuir o va a aumentar, sabiendo así si hemos de apretarnos el cinturón o podemos vivir algo más holgadamente.

4.- ¿Vamos a vivir toda nuestra vida en el mismo sitio?

Antes la movilidad era más reducida, actualmente, por mil razones distintas, no es extraño pasar unos años fuera de nuestro lugar de nacimiento, o incluso, trasladarnos definitivamente. Teniendo en cuenta esto y que es mucho más sencillo, cambiar de alquiler, que vender una vivienda, deberíamos de contestar sinceramente a esta última pregunta, porque, ¿vale la pena hipotecarse para vivir en un inmueble 4 o 5 años?

Si la respuesta a las preguntas 1, 2 y 4 es un no, mi recomendación es que pienses en un alquiler, al menos de momento y con independencia de la respuesta que des a las tres primeras, si tu respuesta a la 4, sigue siendo un no, ¿merece la pena comprar?

¿Son obligatorios los “Estatutos” y “Reglamentos de Régimen Interno” en una comunidad de propietarios?

No, no son obligatorios, es decir, una comunidad de propietarios puede no tenerlos, pero si decide contar con ellos, sí son de obligado cumplimiento, tanto para propietarios como para inquilinos.

En los estatutos se recoge el conjunto de normas que han de regir la vida de la Comunidad y se encuentran definidos en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Pueden formar parte del Título Constitutivo (este sí es obligatorio por Ley y debe de incluir una descripción de los pisos y locales del edificio y su cuota de participación).

Algunas de las normas que pueden incluir los estatutos, son las siguientes:

  • Usos permitidos y prohibidos de los espacios comunes y privativos.
  • Derechos y deberes de los vecinos.
  • Forma de gestión y administración de la Comunidad.

La aprobación de los estatutos requiere de unanimidad, lo que en algunas ocasiones deja el proceso en un punto muerto, bien por la oposición de algunos vecinos en la inclusión de alguna norma o bien por la negativa de otros a retirar o modificar la redacción, de algún apartado. Si se supera el trámite, han de inscribirse  en el Registro de la Propiedad, ya que de no hacerlo, las normas aprobadas serán obligatorias para los propietarios que los hayan votado, pero no para los que adquieran su vivienda con posterioridad.

En el reglamento de régimen interno, se especifican las normas aprobadas en los estatutos, definiendo sus contenidos y regulando los detalles. Como en el caso anterior, es de obligado cumplimiento para todos los vecinos, tanto propietarios como inquilinos. Debe de estar separado del Título Constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria.

Algunos de los detalles a los que puede hacer referencia el reglamento, son los siguientes:

  • Limitación de acceso de mascotas a ciertas zonas comunes.
  • Horario y uso de la piscina.
  • Colores permitidos en los toldos.
  • Período y horario de encendido de la calefacción central.
  • Recogida de basuras.
  • Zona de tendido de ropa y horario.

La aprobación de las normas de régimen interno se realiza por mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

¿Qué es el Certificado Energético?

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril por el que se aprobó el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética en edificios,  todas las viviendas en venta o alquiler en España, deben de contar, obligatoriamente,  con un certificado de eficiencia energética, si no es así, los propietarios pueden ser sancionados con multas que oscilan entre los 300 y los 6.000 euros.

Este certificado clasifica mediante un baremo de siete letras (de la A a la G), el nivel de emisiones de CO2 de la vivienda, en comparación con las dimensiones del edificio. De este modo, se pretende que el comprador o el inquilino sea consciente de la eficiencia en el gasto de energía de la vivienda que pretende comprar o alquilar y cuente con una serie de datos objetivos, que le puedan servir como contrapunto a otros más “emocionales” a la hora de inclinar la balanza en uno u otro sentido, respecto a la decisión a tomar.

¿Qué se mide y cómo?

La eficiencia energética se calcula midiendo la energía consumida en el interior de una vivienda, en condiciones “normales”, tanto de uso, como de ocupación. Para ello se tienen en cuenta todos los consumos habituales destinados a obtener y mantener un confort térmico y lumínico, así como los necesarios para calentar el agua corriente y mantener la calidad del aire en el interior de la vivienda, se medirán, así, los consumos de calefacción, aire acondicionado, ventilación, agua caliente e iluminación. Todos esos datos se transforman en un coeficiente, que indica los kilogramos de CO2 producidos, divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 por año). A las viviendas que obtienen un valor inferior a 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, que se corresponde con la mejor calificación, los inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales, obtienen la peor clasificación, que se corresponde con la letra G.

¿Qué viviendas se han de certificar?

Todas aquellas que, desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto (01 de junio de 2013), se encuentren en venta o en alquiler. No obstante existen algunas excepciones, por ejemplo, no resulta obligatorio para las viviendas alquiladas durante menos de cuatro meses, para construcciones aisladas con menos de 50 metros cuadrados útiles, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, lugares de culto o religiosos, construcciones efímeras (vida inferior a dos años) y para la parte no residencial (si es que cuenta con ella) de edificios industriales y agrícolas. Obviamente, el certificado es obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se proceda a una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.

¿Cuando se ha de entregar el certificado y a quien?

Cuando se produzca una venta, los vendedores deberán poner a disposición de los compradores el certificado antes de que se efectúe la operación, si se lo requieren u obligatoriamente en el momento de producirse, en el caso de los alquileres, el casero deberá entregar una copia al inquilino en las mismas condiciones que en la venta, por tanto, el propietario actual del inmueble, no puede solicitar el certificado una vez que se ha realizado la venta o el arrendamiento, ha de hacerlo, en el momento en el que toma la decisión de poner su propiedad en el mercado.

¿Cuánto dura el certificado?

El certificado tendrá una validez de diez años, mientras no se realicen obras que modifiquen sustancialmente las condiciones de la vivienda, tanto en sentido positivo, como negativo. De ser así, deberá de solicitarse uno nuevo.

¿Dónde se puede solicitar y cuánto cuesta?

El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a cualquier técnico habilitado para su expedición, habitualmente arquitectos o ingenieros, o bien, ponerse en contacto con su administrador de fincas para que le facilite al nombre de algún profesional de confianza. En nuestro caso, en Administración de Fincas Alicia Castillo, contamos con profesionales contrastados y garantizados. Respecto al precio, cada profesional fija sus tarifas libremente, no obstante, con aquellos con los que trabajamos en Administración de Fincas Alicia Castillo, cuentan con unos honorarios razonables, razonados y consecuentes con el estado del mercado y con el momento por el que atraviesa nuestra sociedad.

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