En este artículo vamos a abordar la problemática que deriva de las obras de accesibilidad universal y bajada a cota cero, cada vez más comunes y realizadas por las comunidades de propietarios, y los problemas que surgen con respecto a los gastos que deben asumir o no los locales comerciales de dichas comunidades.
Es común que los locales comerciales queden exonerados de contribuir al mantenimiento de los ascensores y limpieza de escalera y zaguán en los Estatutos Comunitarios, cuando los mismos no tienen acceso a esas partes del edificio, pero la problemática surge cuando la Comunidad decide realizar obras de accesibilidad y bajada a cota 0 y aprueban presupuestos que salen de lo que es el mantenimiento ordinario de estos elementos. Los locales comerciales por lo general se amparan en esa exoneración de gastos estatutaria para indicar que no deben asumir tampoco el coste de las obras de rehabilitación, ¿Pero esa interpretación es correcta?
Para resolver esa cuestión, comenzaremos por analizar el art. 10 LPH, el cual ya hemos comentado en varios artículos anteriores y recoge los siguientes extremos de obligaciones exigibles a todos los propietarios:
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
- Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
De la redacción del artículo anterior, se deduce que todos los propietarios (incluidos entonces los locales comerciales), deben contribuir a su pago, pero dado que esta cuestión ha dado lugar a chorros de tinta en los Tribunales de Primera Instancia, Audiencia Provincial y Tribunal Supremo y existe numerosa Jurisprudencia que daría lugar a varios artículos más, en esta ocasión nos vamos a centrar en analizar la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2018, nº381/2018, la cual, resuelve sobre el caso anteriormente planteado, en el que la Comunidad de Propietarios aprueba un presupuesto de bajada a cota 0 del ascensor, y el local comercial denuncia a la Comunidad por entender que no tenía la obligación de asumir los gastos de tal obra al estar exonerado en los Estatutos de la Comunidad.
Para resolver la cuestión, la Sala del tribunal Supremo interpreta y analiza la Jurisprudencia anterior de la misma Sala, aplicable a estos casos, y expone lo siguiente: La exoneración de contribución a los gastos de rehabilitación y bajada a cota 0 a los locales comerciales de las Comunidades, cuando la misma aparece en los Estatutos de la Comunidad, debe interpretarse siempre restrictivamente, de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor cuando se trata de supuestos en los que se debe garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble (sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).
Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre, y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
De esta manera, la Sala del Tribunal Supremo resuelve desestimando el recurso de casación interpuesto por el local comercial de la Comunidad y estima la pretensión de la Comunidad de Propietarios, entendiendo que en dicho caso, el local comercial sí que debe participar en la bajada a cota 0 del ascensor existente en la Comunidad.
Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.