Hace unos días se publicó una sentencia por la que el Tribunal Supremo reconoce (¡por fin!, aunque con matices…) el derecho de los compradores, de viviendas nuevas, a retractarse cuando se produce un retraso en la entrega, respecto de lo pactado por contrato.
La Sala Primera ha resuelto en este sentido dos recursos (uno de casación y otro extraordinario) en el caso de la firma de un contrato para la reserva de una vivienda y posteriormente otro, de compraventa de la misma, que se encontraba en construcción en la provincia de Madrid en 2007.
Entre las cláusulas pactadas se destacan dos, la primera en la que la parte vendedora se comprometía a entregar las llaves en septiembre de 2009, o a lo sumo un mes después y la segunda en la que se explicitaba de manera inequívoca, que si el comprador no atendía puntualmente los pagos, quedaba anulado el contrato.
Cuando se iniciaron las obras, se detectó un defecto en el suelo que supuso un parón de un año, ante lo que la parte vendedora ofreció a la parte compradora una modificación del plazo de entrega, ante lo que estos se negaron. Cuando transcurrio un mes de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores resolvieron el contrato, solictando la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.
No obstante, las obras continuaron a su ritmo y finalizaron en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto y dos tras el plazo máximo pactado. La parte vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación en breve, obteniéndola en enero de 2010. A finales de ese mismo mes, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la parte vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato y quedarse con las cantidades abonadas hasta la fecha.
Ante esta situación, los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que ¡fue desestimada! por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble a su favor.
La sentencia del TS confirma dicho fallo y crea jurisprudencia al respecto, aclarando que el retraso en la entrega, aunque, como en este caso, no sea especialmente relevante, constituye un incumplimiento de contrato que justifica la resolución por la otra parte. Por otra parte, el alto tribunal reconoce la posibilidad de que la parte vendedora pueda negar la rescisión o resolución del contrato por «mala fe o abuso de derecho» de éste. En nuestra opinión, esta segunda parte va a ser una fuente de conflictos pues no define con claridad e inquívocamente qué constuye «mala fe o abuso de derecho» en estos casos y finalmente deberán de ser los tribunales los que determinen este aspecto.
Como siempre os digo, si os véis en un caso similar y necesitáis consejo, podéis contar conmigo.
Alicia.
Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.