En el artículo de las fianzas en los contrato de arrendamiento hablábamos de que dicha fianza era de un mes, y en los contratos de arrendamientos de uso distinto a vivienda, que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos, es de dos mensualidades de renta. ¿Pero las partes pueden pactar otro tipo de garantía?
El artículo 36.5 LAU nos dice que si, que cuando se pacte en metálico. “En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.
Estamos en arrendamientos de viviendas, en los arrendamientos de uso distintos a viviendas rige la VOLUNTAD DE PACTOS.
En viviendas se ha limitado a dos mensualidades de renta las garantías adicionales que se puedan pactar.
¿Se entiende que ya no procede solicitar un aval por parte del arrendador superior al importe de dos mensualidades? El art. 36 no lo señala, pero sí la exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que señala “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”. Por tanto, sí puede solicitarse un aval, pero con el límite establecido.
A nuestro entender constituye un límite meramente cuantitativo que no es incompatible con otras garantías de carácter personal.
Analizamos otras figuras que garanticen el arrendamiento: AVALISTA O FIADOR
El avalista o más bien el fiador, en el contrato de arrendamiento es aquella persona que se obliga, ante el arrendador (propietario), a cumplir las obligaciones del arrendatario en caso de que éste (el inquilino) no cumpla las suyas. No está limitado a las dos mensualidades de las que hablábamos antes.
Sólo se limita en el caso de depósito o aval bancario.
En las cláusulas de garantías adicionales aconsejamos que expresamente se otorgue el carácter solidario al fiador, de las obligaciones derivadas del contrato hacia el arrendatario y que renuncia a los derechos de orden y de excusión.
En caso de renuncia por escrito, el arrendador podrá solicitar el pago de la deuda al fiador antes incluso que al propio inquilino. Y también puede embargar al fiador sin tener que embargar antes al inquilino.
Además de los dos derechos mencionados, la ley (en este caso el artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil) otorga otro derecho al fiador.
Consiste en que cuando el arrendador (propietario) pretenda que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, entonces el arrendador tendrá que requerir previamente al fiador para que le pague la deuda que no paga el inquilino. Si el arrendador (propietario) no lo hace así, no podrá iniciar la reclamación judicial contra el fiador.
¿Cuánto dura la obligación del fiador?
Si el contrato de arrendamiento dice que las obligaciones del avalista van a durar lo mismo que dure el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, entonces no hay duda que el avalista estará vinculado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas, aunque lo debe poner expresamente.
CONTRATOS DE SEGUROS DE IMPAGO DEL ALQUILER Y RESTO DE COBERTURAS DE OBLIGACIONES DERIVADAS DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Otra de las garantías adicionales. Las primas pueden ser abonadas por el arrendatario con cargo al depósito pactado como garantía adicional (máximo dos mensualidades) O con un cálculo previo de la renta incluyendo los importes de la prima anual.
Es importante ponerse en manos de un profesional que gestione su patrimonio.
Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.