La aprobación de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), supuso la entrada en vigor de su artículo 7 en el que se detalla la documentación se ha de aportar por parte de los promotores a los usuarios finales, creándose el concepto de «Libro del Edificio» y detallándose sus contenidos, tal y como figura a continuación:
“Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.»
En el ámbito de la Comunitat Valenciana, la Generalitat aprobó la Ley 03/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación y posteriormente el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda estableciendo el ámbito de aplicación (a la edificación y a la rehabilitación total o parcial de edificios destinados a uso de vivienda o alojamiento), contenido y composición del libro del edificio, definición y contenido de la carpeta de vivienda o local, formalización, entrega y actuaciones a realizar por parte de propietarios y usuarios durante la vida útil del edificio.
Así en el artículo 01 del Decreto podemos leer lo siguiente:
«1. El presente decreto tiene como objeto establecer, para los edificios de vivienda o alojamiento, la documentación de la obra ejecutada, que constituirá el libro del edificio, conforme a la vigente legislación de ordenación y la de fomento de la calidad de la edificación.
2. Se entenderán obras de edificación de vivienda o alojamiento, a los efectos de la presente disposición, las obras de nueva planta, las obras de rehabilitación que afecten total o parcialmente al edificio y las de cambio de uso para vivienda de edificios destinados anteriormente a otros fines.
3. En el caso de una rehabilitación que afecte parcialmente al edificio, se constituirá el libro del edificio rehabilitado, que habrá de referirse a las obras objeto de la rehabilitación. En el desarrollo reglamentario del presente decreto se incluirá información para redactar el libro del edificio rehabilitado.
4. Cuando el edificio tenga partes susceptibles de ser enajenadas a diversos propietarios, sea de nueva construcción o de rehabilitación, deberá constituirse la correspondiente carpeta de la vivienda o local para entregar a cada una de las citadas partes la información mínima con los datos del libro del edificio y de la propia parte en cuestión.»
Por tanto, ¿qué hemos de recibir con nuestra vivienda (nueva o rehabilitada) o con el local que hayamos adquirido? La carpeta de la vivienda o local que nos corresponda, quedando reflejado este acto en la escritura de compra-venta. Cuando se constituya la comunidad de propietarios, esta ha de recibir, también, copia del libro del edificio, dicha entrega, quedará reflejada en un acta que se incorporará al mismo.
Respecto al libro del edificio, hay que destacar que desde el momento de su formalización y hasta su entrega a la comunidad, será el promotor el que lo guarde y custodie, debiendo depositar también un ejemplar en el Registro de la Propiedad que le corresponda, acompañado de una copia «auténtica» del acta notarial de depósito.
¿Y si alquilo un local o una vvienda?, en este caso, el arrendador tiene la obligación de entregar al inquilino una copia de la carpeta de la vivienda o local.
El libro del edificio no es un objeto estático, ha de ser el lugar donde se vayan incorporando las intervenciones de mantenimiento realizadas y los informes de la inspección técnica del edificio y las modificaciones que haya que ejecutar como resultado de estas. En su interior han de figurar las instrucciones de uso y el programa de mantenimiento para que los propietarios y usuarios puedan utilizarlo y mantenerlo conforme a las recomendaciones.
La normativa vigente indica que de la custodia y actualización del libro del edificio, así como para gestionar la documentación y las operaciones de mantenimiento, se ha de designar un responsable por parte de la comunidad, que entre otras tareas, aportar, anualmente, un resumen justificativo del cumplimiento del programa de mantenimiento y el del año siguiente. Una de las funciones que realizo para las comunidades que administro es esta, así como el traslado, cada cinco años, de las actualizaciones del libro del edifico al Registro de la Propiedad.
Espero que este resumen os haya sido de utilidad, sabéis que podéis contar conmigo, para que os resuelva cualquier duda que tengáis al respecto.
Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.