Desde que el pasado viernes publiqué una entrada sobre la extinción de contratos de renta antigua, en el que recordaba que más pronto o más tarde este tipo de contratos iban a extinguirse en su vertiente residencial (el próximo 01 de enero finalizan los arrendamientos a personas jurídicas) habéis sido bastantes los que me habéis llamado o escrito solicitándome información y pidiéndome que realice un estudio pormenorizado de las circunstancias de cada uno. Por supuesto, voy a hacerlo, no obstante, visto el interés que tiene este tema, voy a intentar aclarar vuestras dudas, al menos las más generales, mediante esta entrada.
Como ya sabéis, los contratos de alquiler de “renta antigua” se crearon en 1964 al aprobarse el «Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos» (vigente hasta 1995) y se caracterizan por ser muy baratos y muy largos, ya que están sometidos a la prórroga forzosa. Este texto era el que regulaba los alquileres en España (tanto residenciales, como comerciales), hasta el 8 de mayo de 1985. Entre el día siguiente y el 31 de enero de 1994, estuvo vigente una modificación de la misma (el «Decreto Boyer») y a partir del 01 de enero de 1995, la vigente Ley («Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos«), que ha sufrido varias modificaciones, siendo las más profundas las de 2013. Los alquileres celebrados bajo el «Decreto Boyer» y la Ley del 64, los analizaremos en otra entrada, hoy vamos a los nos interesan, los de «renta antigua».
Al entrar en vigor la Ley actual, entraron en vigor varias disposiciones transitorias. Una de ellas, la segunda trata de los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 01 de enero de 1995 aún estaban vigentes.
En el caso de la extinción del contrato, que es lo que nos interesa, plantea varios casos:
A) El arrendatario originario fallece después del 01 de enero de 1995: Se extinguirá el contrato a no ser que existan personas con derecho a subrogarse en el contrato. Estas personas pueden ser las siguientes:
– A.1 El cónyuge, no separado legalmente o de hecho, del arrendatario fallecido, extinguiéndose el contrato al fallecer este.
En este caso, se permite una segunda subrogación en favor de los hijos, si compartían vivienda con el cónyuge, planteándose dos supuestos:
– Que el hijo subrogado tenga una discapacidad igual o superior al 65%, en este caso, el contrato se extinguirá cuando fallezca, no permitiéndose ninguna nueva subrogación.
– Que el hijo subrogado no tenga una discapacidad igual o superior al 65%, en este caso, el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el primer subrogado (su padre o madre) o al cumplir el hijo subrogado los 25 años. En este supuesto, la fecha límite se situaría en torno a 2020.
– A.2 Los hijos, de no darse el caso planteado en el apartado anterior, es decir, de no existir cónyuge no separado legalmente o de hecho, podrán subrogarse los hijos que hubieran convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento. En este caso, se repiten los supuestos respecto a la discapacidad de los mismos:
– Que el hijo subrogado tenga una discapacidad igual o superior al 65%, en este caso, el contrato se extinguirá cuando fallezca, no permitiéndose ninguna nueva subrogación.
– Que el hijo subrogado no tenga una discapacidad igual o superior al 65%, en este caso, el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el primer subrogado (su padre o madre) o al cumplir el hijo subrogado los 25 años (lo que ocurra más tarde). En este supuesto, la fecha límite se situaría en torno a 2020.
– A.3 Un ascendiente, de no existir cónyuge o descendientes, se podrá subrogar la vivienda a un ascendiente que cumpla con las siguientes condiciones; haber convivido con él en la vivienda y haber estado a su cargo durante los tres años anteriores al fallecimiento, extinguiéndose el contrato a la muerte del subrogado.
B) El arrendatario originario fallece antes del 01 de enero de 1995 y ya se ha producido una subrogación: El contrato se extinguirá al fallecer el subrogado excepto los siguientes casos:
– B.1 Existe un cónyuge del subrogado, que no está separado legalmente o de hecho, en este caso, la extinción del contrato se produciría al fallecimiento de este.
– B.2 Existen hijos del inquilino originario que han convivido con el subrogado, al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento, la extinción del contrato se producirá como en el caso A:
– Que el hijo subrogado tenga una discapacidad igual o superior al 65%, en este caso, el contrato se extinguirá cuando fallezca, no permitiéndose ninguna nueva subrogación.
– Que el hijo subrogado no tenga una discapacidad igual o superior al 65%, en este caso, el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el inquilino subrogado o al cumplir el hijo subrogado los 25 años (lo que ocurra más tarde). De estos casos, cada vez quedan menos, dado el límite de los 25 años.
C) Si a fecha 01 de enero de 1995, ya se han producido dos subrogaciones, al fallecimiento del inquilino, no se permitirá ninguna otra, extinguiéndose el contrato.
A grandes rasgos y de manera resumida, esto es lo que plantea la Ley vigente, como véis, se pueden dar múltiples combinaciones y no es fácil, sin datos concretos, poder aconsejar en un sentido u otro. Si una vez leida esta entrada, tenéis algo más clara vuestra situación, me doy por satisfecha y reitero mi disposición a estudiar vuestro caso en detalle, para ello, podéis contactar conmigo, a través de cualquier medio de los que pongo a vuestro alcance.
Gracias por leerme,
Alicia.
Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.