El término “inquiokupación” se ha puesto de moda en los últimos meses y define al arrendatario ( inquilino ) que entra en la vivienda firmando un contrato de arrendamiento con la intención de dejar de pagar.

El arrendatario firma el contrato con el propietario, paga la fianza y a los pocos meses, no abona las rentas convenidas. Probablemente, si están a nombre del propietario, tampoco abonará los suministros de luz, agua y gas, ni por supuesto los gastos comunes de administración.

El propietario en este caso se encuentra que debe pagar  el IBI, los gastos comunes, los seguros, y además, financia al “inquiokupa” lo que éste consume de agua, luz y gas.

Eso si, el inquilino disfruta de las comodidades que le ofrece su contrato derivada de la posesión de la vivienda, y si además ha tenido la suerte de engañar a un propietario de un Residencial, aquel y su familia disfrutarán del Complejo, de sus jardines, zonas deportivas y piscinas, todo a costa del propietario, que para eso es propietario.

La diferencia del “inquiokupa” y el “okupa”, es que al primero se le aplica la normativa derivada del contrato de arrendamiento y el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago; y el “oKupa”, nos encontramos ante la figura del precario, y el procedimiento es una demanda en ejercicio de tutela sumaria de recobrar la posesión, por vía civil ( desahucio express) o penal ( delito de usurpación).

Si el propietario se encuentra ante esta situación, el primer consejo profesional, es que al primer recibo de renta impagada se mande un requerimiento fehaciente ( burofax, correo electrónico certificado, carta intervenida por centros de gestión de registros de algún Colegio profesional, etc) al arrendatario

El requerimiento previo a la presentación de la demanda por parte del arrendador no es condición indispensable para interponer la demanda de desahucio, pero sirve para impedir la enervación de la acción de desahucio.

El requerimiento previo sirve en palabras de los tribunales “de purga de la mora”, de esa forma sabremos si es un descuido y el arrendatario paga y todo vuelve a su estado normal. O por el contrario, si no paga las cantidades adeudadas al propietario en el plazo establecido, el arrendatario no podrá ejercer la facultad que le otorga la Ley de Enjuiciamiento civil para impedir el desahucio de la vivienda una vez ya presentada la demandala enervación

En lo que respecta al plazo previo que debe mediar entre este requerimiento fehaciente y la interposición de la demanda, para imposibilitar la enervación por la parte demandante, el artículo 22.4 LEC  establece un plazo de treinta días naturales.

La demanda de desahucio por falta de pago, debe ir firmada por abogado y procurador y sea cual sea la cuantía se tramita por los cauces de juicio verbal ( art. 250.1.1º LEC).

Al propietario se le aconseja, si es que no lo ha otorgado hasta la fecha, que acuda a un notario para otorgar poderes procesales y así ganar aproximadamente un mes, a que se admita a trámite la demanda de juicio verbal.

Normalmente, la demanda se plantea acumulada la reclamación de cantidad derivada de los impagos de la renta y suministros adeudados, y los que se adeuden hasta el lanzamiento de la vivienda.

El proceso verbal es rápido, si bien, la saturación de los tribunales beneficia al “inquiokupa” y alarga una media de un año estos procedimientos.

Los “trucos del inquiokupa” son variados en el proceso desahucio. Normalmente,  en el 90% de los casos, el inquiokupa contesta a la demanda oponiéndose a la misma, pero no con abogado privado. Pide justicia gratuita lo que paraliza el proceso hasta que el Colegio de Abogados y el de procuradores le asigna un profesional.

El propietario puede ofrecer al arrendatario la posibilidad de condonar total o parcialmente,  la deuda si desaloja voluntariamente la vivienda, lo que se ofrece en la demanda de desahucio ( artículos 437.3 y 440.3 LEC) pero al “ inquiokupa” no le interesa la condonación, y rechaza el ofrecimiento del propietario.

Una vez comparecido y opuesto al desahucio siempre solicita la celebración de vista, y de esa forma, aunque nada tenga que alegar, se alarga el proceso un poco más.

Otro de las protecciones jurídicas y totalmente defendibles de las familias que se encuentran en esa situación y de las que abusan los “inquiokupas” es la alegación de VULNERABILIDAD.

El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo introdujo un párrafo en el artículo 250 1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, donde se defiende al arrendatario que se encuentra en situación de vulnerabilidad y le ofrece la posibilidad acudir a los servicios sociales, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

Si estima la vulnerabilidad se suspende el proceso durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.

Una de las últimas veces que han alegado en un procedimiento de desahucio gestionado por el despacho, vulnerabilidad y solicitud de plazo extraordinario de lanzamiento, nos encontrábamos en un Residencial de la Avenida de Francia de Valencia, con una renta de 1200 euros al mes impagada desde hacía doce meses, y un propietario con problemas de depresión derivados de esta situación, y pagando los gastos comunes del residencial con piscina que disfrutaba el inquiokupa con su hija.

Por último el Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero, por el que se
prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, modifica el Real Decreto Ley11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias en el
ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, pudiendo instar una suspensión extraordinaria por vulnerabilidad social y económica , y suspensión de lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2022, de conformidad al RDL 11/2022 de 25 de junio, siempre que concurran determinados requisitos.

Y hasta aquí nuestro artículo mensual, espero no haber preocupado mucho a los lectores.

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Alicia Castillo Lloréns

Abogada- Administradora de fincas colegiada