En el artículo de hoy vamos a abordar algunas de las cláusulas que se han declarado abusivas por parte del Excmo. Tribunal Supremo desde el año 2018 (sentencias nºs 147/2018 y 148/18 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ambas del 15 de marzo de 2.018), aunque como se verá son de aplicación otra normativa y Sentencias relacionadas con la Jurisprudencia del TJUE, Directiva 93/13, Ley de Consumidores y usuarios y Condiciones Generales de la Contratación, entre otras.
Al tratarse de un tema complejo, y difícil de resumir en este artículo, como Como abogados especialistas en cláusulas abusivas vamos a tratar por encima aquellas cláusulas que los tribunales están aceptando como abusivas habiendo ya establecido una jurisprudencia bastante unánime en los tribunales de Valencia y españoles.
Las principales cláusulas que se declaran abusivas dentro de los préstamos hipotecarios y sobre las cuales vamos a realizar el artículo son las siguientes: comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas, el pago de todos los gastos del otorgamiento de la escritura, interés de demora.
Para poder entender el carácter abusivo de estas cláusulas, primeramente debemos revisar los arts. 7 y 8 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación, los cuales, regulan la nulidad de las condiciones generales que sean abusivas o que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en dicha Ley, entre las que se incluyen aquellas cláusulas que el adherente no haya tenido oportunidad de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o aquellas otras que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles. Estableciendo una salvedad, y es en aquellos casos en los que estas cláusulas hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato (art. 7 LCGC).
Cabe decir, que la parte prestataria debe tener el carácter de consumidora, y por ese motivo, la ley le aplica una especial protección. Por este motivo, quien debe probar que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente es quien ostenta el papel de empresario en la relación Banco-Consumidor, es decir, debe probarlo la entidad prestamista. Con respecto a las cláusulas que hemos comentado anteriormente:
- COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS VENCIDAS: Es declarada abusiva por los tribunales por mor del art. 85.6 (indemnizaciones desproporcionadas) y 87.5 (cobro de servicios no prestados) del TRLGCU. Únicamente no se podrían considerar abusivas si la entidad bancaria que retribuyan un servicio real prestado al cliente y que los gastos del servicio se hayan realizado efectivamente.
- GASTOS DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA: quizá la cláusula más conocida por ser la que más repercusión mediática ha tenido desde la Sentencia del Excmo. Tribunal Supremo detallada anteriormente. Esta cláusula se ha considerado abusiva y, por ende, nula, por los tribunales, por causar un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. Se considera abusiva la cláusula que cargue indiscriminadamente el pago de todos los gastos y tributos al prestatario, sin distinción o salvedad alguna (notaría, gestoría, registro, tasación…). Para declararla abusiva se debe tener también en cuenta la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020.
- CLÁUSULA INTERESES DE DEMORA: Todos aquellos intereses de demora que sean más altos de dos puntos sobre el remuneratorio se consideran abusivos, y por tanto nulos una vez estimada esta abusividad, aunque cuando el prestatario incurra en mora a la hora de abonar las cuotas del préstamo, se podrá seguir aplicando el interés remuneratorio fijado en contrato por la entidad prestamista. Se debe destacar, además, que estos importes que debe restituir la entidad bancaria devengan intereses legales desde el momento que se produjo su pago por aplicación analógica del 1896 del Código Civil. Así mismo, los bancos deberán pagar las costas devengadas en el proceso siempre y cuando se haya hecho una reclamación previa.
Por último, no se trata únicamente de estas cláusulas las que se deben entender como abusivas sino que otras condiciones y cláusulas del préstamo hipotecario está siendo objeto de revisión, tanto es así, que el pasado 28 de agosto de 2021 el Juzgado de Primera Instancia nº12 de Zaragoza declaró abusiva la cláusula por la que el Banco Sabadell obligó al consumidor a suscribir un seguro de vida con una duración de 20 años y una prima anticipada de más de 20.000 euros, y un seguro de protección de pagos de 5 años, también con una prima anticipada de algo más de 2.000 euros. El Juzgado para dictar esta resolución aplica la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
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Alicia Castillo Llorens, una destacada abogada con número de colegiación 5089 del Colegio de abogados de Valencia, ha acumulado una valiosa experiencia de más de 40 años ejerciendo como letrada en pleno ejercicio de la profesión.